ЖСК "Галущака 15"
Строим долгострой!
Промежуточные итоги, финансирование, строительство. 4 квартал.
Главная >> Новости >> 4 квартал - запуск тепла, строительство, финансирование, разъяснения по вопросам
31.12.2021
1.❗Рады вам сообщить, что нам поступил 4-ый МИП - от Вира-строй на сумму 2,445 млн. руб. как и было обещано инвестором.
Это означает, что в Новый год мы входим без долгов перед контрагентами.
2. Следующий Мип, по которому мы ожидаем оплаты - Сибирь Развитие 60 млн. руб. Инвестор оповестил, что не может гарантировать начало оплат с января, как декларировал изначально, но обещал дать обратную связь по предполагаемому графику оплат. Также И.О. Министра строительства А. В. Колмаков подтвердил, что он лично будет содействовать тому, чтобы эта сумма была оплачена ЖСК в начале года.
3. В период ожидания МИПа, мы тем не менее планируем запустить строительный процесс с помощью оплат паевых взносов.Очень сложно планировать ход строительства, когда люди не выполняют взятые на себя обязательства и нарушают графики оплат своих долгов. Получается, что нам приходится исходить из имеющихся средств.
Уважаемые соседи, при наличии финансирования строительство можно завершить за 3 месяца. Нужны деньги. Перестаньте искать оправдания и верить слухам, искать виноватых. Просто выполните то, что должны.
Чем быстрее ЛИЧНО вы оплатите свой долг, тем быстрее пойдет стройка и тем выше будет стоимость вашей квартиры. (ДОЛГИ - Приложение 1)
В этом месяце:
➖3 собственника погасили свой долг целиком
➖2 начали платить по мировому соглашению
➖1 после получения иска в суд
➖2 после получения требования
➖остальные оплаты поступали по графикам.
В январе всего запланировано 5 судебных заседаний.
4. Как заведено, размещаем оборотно-сальдовую ведомость для общего понимания расходования денежных средств за год. (Приложение 2)
5. Размещаем ответ Прокуратуры по нашему предложению разрешения ситуации по МИПу Береговое. Пока ничего определенного вам сказать не можем, потому что не видели документов,а распространять слухи не в наших правилах. Но процесс по межеванию участка проводится - и уже зашел на второй этап согласований. (Приложение 3)
6. Размещаем Дорожную карту Министерства НСО по достройке проблемных объектов. Непонятно почему Минстрой отражает цифру 80% готовности по нашему дому, никаких оценок и экспертиз он не проводил, но в целом цифра, которую там ставят не имеет значения. Если объективно, срок сдачи в этой Дорожной карте тоже понятие относительное, дома сдвигают каждый год. Взгляните на количество проблемных объектов. И это только официально. Важнее то, что понимание по финансированию стройки практически полностью сформировано и это делает реальным сдать дом в 2022 году. (Приложение 4).
Таким образом, в связи с отсутствием достаточного для достройки финансирования ориентировочный срок ввода в эксплуатацию Объекта изменен на 4 квартал 2022 года согласно дорожной карте.
18.12.2021
На прошлой неделе:
▪️ Поступил МИП “Союз Инвест” 12 млн. руб.
▪️ Был реализован актив ЖСК (квартира площадью 28,42 кв.м.) по цене 75651 рублей за кв. м.
▪️ Судом утверждено еще 2 мировых соглашения.
▪️ По 1 иску прошло предварительные заседание.
▪️ Еще два новых иска приняты в производство.
▪️ На следующей неделе апелляция по оспариванию собрания Ким и Бойковой.
5-ро членов ЖСК из числа крупных должников отреагировали на требования и начали производить оплаты, графики погашений на стадии согласования.
▪️ В этом месяце нам должен и поступить МИП ВИРА-строй 2,5 млн. руб..
▪️ Органы власти оказывают нам содействии, чтобы инвестор «Сибирь Развитие» начал выплату 60 млн. руб. как можно быстрее.
Надеемся, что в январе начнутся оплаты и благодаря им и вашим оплатам возобновим стройку.
▪️ Напомним, фактически долг есть, объемы зафиксированы, но КС-2 не подписаны, так как расценки по смете на утверждении. Смета 265 млн. Руб. составлена на достройку на май месяц. По предварительным данным из неё с мая по текущий момент выполнено работ на сумму 46 млн. Руб.
▪️На согласовании в Минстрое и Департаменте строительства:
- Экспертиза сметной документации
- Смета
- Расчет дефицита
13.12.2021
8.12.2021 г. в Центральном районном состоялось судебное заседание по уголовному делу в отношении учредителя Застройщика “Главновосибирскстрой-2” Бойванова Р. Г. - прения сторон.
Государственный обвинитель переквалифицировал ч. 4 ст. 159 УК РФ (Мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение, - наказывается лишением свободы на срок до десяти лет и считается тяжким преступлением)
на - мошенничество в сфере предпринимательской деятельности (средняя тяжесть). Предусматривает наказание до 5 лет лишения свободы. За это время срок привлечения Бойванова к ответственности истек в 2019 г.
По мнению прокурора ст. 174.1 ст. (легализация денег) относится к 159 статье и входит в состав, как способ совершения преступления.
Отказ прокурора от гособвинения обязателен для суда.
Адвокат Бойванова подал ходатайство о прекращении уголовного дела.
Из 800 млн. полученных средств дольщиков по данным Минстроя на строительство ушла половина.
Следствием приведено огромное количество фактов, как денежные средств дольщиков выводились и расходовались не по назначению. В том числе производились займы аффилированным компаниям – “ТехЭкоХоум”, “РегионРезерв”, “Консул-резерв”, “Обь-регион” и другим, большая часть из которых так и не были возвращены.
Были завышены стоимость агентских договоров аффилированных компаний (например, Регион-резерв 15% вместо рыночных 1,5%), а выведенные таким образом средств расходовались не на строительство дома, а на нецелевые нужды, в том числе на выплату дивидендов учредителям Бойванову Р.Г. и Солохе.
Суд подчеркнул, что направил уведомления и приглашение в суд на прения сторон ВСЕМ потерпевшим.
В зале суда присутствовало 10 человек из 350 потерпевших.
Завтра 14.12.2021 г. суд примет решение. Присутствовать могут все желающие потерпевшие. Взыскивать ущерб можно пытаться в гражданском суде.
07.12.2022
В данный момент строительство временно приостановлено. Запуская тепло в доме, предполагалось, что в зимний период мы получим по меньшей мере 3 мипа - Береговое, СоюзИнвест и Вирастрой - около 45 млн. руб.
На сегодняшний день НАШЕЙ С ВАМИ основной задачей является возобновление стройки. А для этого нужны СРЕДСТВА.
Объясняем, почему сроки финансирования по МИПам сдвинулись и что мы в связи с этим предпринимаем.
Сейчас на разных стадиях реализации у нас с вами 4 МИПА на общую сумму 105 565 000 р. (помимо полученных ранее 61 млн р.)
АО Береговое - р. 31 100 000,00
Вирастрой2 - р. 2 445 000,00
Союз Инвест - р. 12 020 000,00
Сибирь Развитие - р. 60 000 000,00
Итого в общей сложности в нашу пользу отыграно мипов на 165 млн. руб. МНого ли вам известно долгостроев, кому закрылся такой большой дефицит?
Эти МИПы полностью закрывали нехватку средств по прежней смете. В связи с удорожанием стоимости достройки образовалась дополнительная сумма, информация о которой подана в органы власти для получения МИПа.
Итак обо все по порядку.
ФИНАНСИРОВАНИЕ. МИПЫ.
Запуская тепло в доме, предполагалось, что в зимний период мы получим по меньшей мере 3 мипа - Береговое, СоюзИнвест и Вирастрой - около 45 млн. руб.
МИП Береговое не случился в те сроки, которые мы ожидали. И все же есть способы ускорять срок подписания договора аренды земельного участка. Постараемся вам кратко рассказать про сложности и пути решения.
МИП АО БЕРЕГОВОЕ
Как мы помним в августе Губернатор подписал распоряжение. Однако договор аренды мэрией до сих пор не подписан.
В конечном итоге позиция органов власти разделилась таким образом:
Позиция Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска:
❗Так как земельный участок предоставляется для строительства многоквартирного дома, при регистрации права собственности первого лица на помещение в таком объекте земельный участок в силу норм ЖК РФ перейдет в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Вместе с тем, при подготовке договора аренды земельного участка во исполнение распоряжения Губернатора Новосибирской области, департаментом было установлено, что в границах земельного участка расположена береговая полоса реки Обь и в силу пункта 8 статьи 27 Земельного кодекса РФ, согласно которому запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, ширина которой для реки Обь составляет 20 метров, приватизация данного земельного участка (при поступлении его в общую долевую собственность собственников квартир в многоквартирном доме) невозможна.
Минстрой НСО считает, что:
❕Действующее законодательство допускает возможность предоставлять в аренду з/у, в состав которого входит береговая полоса
❕Распоряжение подписано и нет препятствий к подписанию договора аренды, так как на данном этапе речь не идет о приватизации, а межевание можно проводить параллельно.
Позиция ДСиА мэрии г. Новосибирска:
Для разрешения ситуации в департаменте строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска 21.10.2021 проведено совещание, на котором инициатору МИП АО «Береговое» рекомендовано осуществить процедуру межевания земельного участка, после чего мэрией города Новосибирска будет направлено обращение в министерство строительства Новосибирской области с просьбой внести изменений в распоряжение Губернатора Новосибирской области от 12.08.2021 № 121-р в части изменения параметров земельного участка.
АО "БЕРЕГОВОЕ":
▪️Инвестор готов отказаться от 20 м участка от береговой линии с сохранением суммы по МИПу 31,1 млн. руб в нашу пользу
▪️Готов организовать и провести процедуру межевания земельного участка, чем он уже и занимается.
Какие мероприятия уже были проведены для разрешения текущей ситуации:
🔸члены Правлены были на приеме у заместителя начальника Департамента земельных и имущественных отношений
🔸члены Правлены Написали письма всем участникам процесса со своими предложениями по решению данного вопроса.
🔸Для сохранения кадастрового номера з/у (иначе придется перезапускать МИП) мэр уже подписал проект планировки территории в максимально сжатые сроки
Инвестором запущен процесс межевания земельного участка. Как правило это очень длительная процедура, которая обычно может занять до полугода.
🔸С учетом острой социальной значимости данной проблемы и нашей с вами потребности ДСиА старается этот срок максимально сократить. По оптимистичному прогнозу этот МИП мы получим в феврале.
СИБИРЬ РАЗВИТИЕ - 60 млн. руб.
На сайте Министерства строительства размещена информация о том, что Губернатором подписано распоряжение по МИПу Сибирь Развитие (всего 100 млн. Руб). Как мы видим, МИП был отыгран в максимально сжатые сроки. Вместе с нами средства по МИПу от инвестора получит еще один долгострой(40млн. Руб.) ,чей дефицит будет закрыт этим МИПом.
Инвесторы по МИПам СОЮЗ ИНВЕСТ и ВИРА СТРОЙ пообещали произвести оплаты до конца года.
ДОЛГИ
Собственники еще четырех квартир в ноябре -начале декабря закрыли долг целиком в досудебном порядке.
В ответ на требование собственник офиса и обладатель самого большого долга ( 4,8 млн.) —прислал предложение о досудебном урегулировании вопроса закрытия долга. В декабре им произведена первая оплата.
Подано 2 новых иска. Направлено более 15 новых требований. 1 мировое утверждено судом, еще два согласовано с ответчиками.
Соседи, внимательно посмотрите таблицу. ВСЕ у кого стоит статус “ задержка в графике” означает, что вы не соблюдаете договоренности. Необходимо срочно возобновлять оплаты! В противном случае будем вынуждены направить требования и переходить в юридическую плоскость. Давайте помогать друг другу, а не усложнять процесс.
СМЕТА
Стоимость строительных материалов в 2021 значительно возросла. Этот рост начался еще в конце 2020 года.
После многочисленных совещаний в органах власти было принято решение смету актуализировать.
Кроме того, потребовалось время, чтобы согласовать порядок ее проверки. И этот вопрос был актуален не только для нашего ЖСК, но и для всех, кому необходимы дополнительные средства на выделение финансирования.
В итоге органы власти пришли к заключению, что для экономии средств и времени допустимо проведение проверки сметы негосударственной экспертизой. На прошлой неделе мы получили ее заключение и подготовили письмо с расчетом дефицита в органы власти.
Смета на достройку с мая 2021 г. 265 639 900 руб. Дополнительный дефицит составляет порядка 70 млн. рублей. Закрытие работ будет уже по фактически выполненным объемам и все же это ориентир для выделения дополнительного МИПа.
За тот период, пока готовилась смета и проводилась ее экспертиза, объемы выполненных работ фиксировались УКС.
В отсутствии проверенной сметы определить порядок долга было затруднительно. Частично мы “авансировали” продолжение строительства, но после закрытия КС-2 , должен будет уже ЖСК. По предварительным данным долг перед СВС составляет около 20 млн. руб. Зато нам всем нравилось как активно шло строительство летом, правда?
Смета будет размещена после согласования экспертизы с органами власти.
9.11.2021
Уважаемые соседи!
02.11.2021 в доме было запущено тепло. Происходило это очень нервно для нас, но главное - теперь оно есть и появилось в нашем доме тогда, когда это стало необходимо - не раньше не позже.
Как это было.
1️⃣ В 2018 году после смены Правления у ЖСК были многомиллионные долги. На основании этого ТСЖ “Альянс” вопреки подписанному акту сверки (то есть согласию оплатить долг) подает в суд на расторжение имеющегося на то время соглашения о предоставлении коммунальных ресурсов в 3 подъезд. Мы заявляли и просили в суде этого не делать - в итоге отбили часть предъявленной суммы, но оснований не расторгать соглашение не было так как долг объективно был. В апелляцию мы вынуждены были заявить хоть какие-то возражения, чтобы оттянуть время и найти способ закрыть долг- так как получили информацию о готовящемся банкротстве
(Приложение 1. Решение суда).
2️⃣Осенью 2018 года мы были вынуждены слить воду из системы отопления 3 подъезда, чтобы не переморозить ее и зимой 2018-2019 работы по монтажу отопления проводились без тепла (монтировалась система отопления в 4 подъезде).
3️⃣Мы занимались мониторингом вопроса заключения прямого договора на теплоснабжения с СГК, так как Альянс на переговоры не шел везде подчеркивая, что договор расторгнут по нашей якобы инициативе.
4️⃣Зимой 2019-2020 подключать тепло было нецелесообразно, мы проходили гос. экспертизу, закрывали долги перед "рохинскими" подрядчиками и перед СВС за выполненные работы.
5️⃣В 2020 мы заключили договор на временное теплоснабжение с СГК (Приложение 2), это произошло под новый год (из-за пандемии процесс упростили). А после нового года потребовалось разрешение Ростехнадзора , для которого система должна была быть полностью готова, что в тот период выполнено не было. Проводили строительные работы, не требующие соблюдения температурного режима в соответствии с получаемым финансированием.
6️⃣2 августа 2021 года мы направили в ТСЖ Альянс запрос на проведение работ на подземной автостоянке для завершения монтажа системы - необходимо было присоединить офисы и мопы к системе, чтобы подать заявку в Ростехнадзор для заключения прямого договора с СГК.
7️⃣ 2 месяца Альянс проверял проекты якобы с помощью проектной организации Концепт Проект (которая свое участие в данном мероприятии не подтвердила), все наши запросы о сроках игнорировались - в итоге результатов проверки мы не получили и время было упущено.
В итоге нам не оставили выбора - единственным вариантом стало - подключать тепло по старой схеме через ТСЖ “Альянс”.
8️⃣По этому поводу в Министерстве строительства было проведено 2 совещания.
На первом 21.09.2021 были определены шаги:
🔺 монтаж узла учета тепла - ИП Насонов
🔺промывка системы - ИП Насонов
🔺договор теплоснабжения - ТСЖ Альянс
🔺договор на тех. обслуживание системы отопления - ИП Насонов
ТСЖ “Альянс” заявил, что для подключения тепла никаких работ на парковке по присоединению проводить не нужно.
Также было определено, что ТСЖ "Альянс" представит договор по теплоснабжению, а мы напишем свои дополнения и согласуем окончательный вариант.
9️⃣. Мы получили договор только 12 октября - сразу написали и отправили протокол разногласий в Министерство (для получения подтверждения, что он соответствует договоренностям) и после их согласования Альянсу. До 26 октября молчание.
(Приложение 3 -Протокол разногласий)
🔟. На совещании в Минстрое 26.10. ТСЖ “Альянс” сообщил, что не принимает никаких наших предложений по протоколу разногласий, и даже не готов пойти на разбивку оплаты за тепло на две части. Тогда представитель тех заказчика Синергия Плюс попросил это сделать под свое поручительство, Альянс согласился.
1️⃣1️⃣. 29.10 в пятницу вечером мы получили на подписание договор, в котором поручителем выступал не тех заказчик, а лично Татьяна Александровна. (Приложение 4)
1️⃣2️⃣. Уже утром в понедельник 1.11 Татьяна Александровна отправила подписанный договор со своей стороны на полную сумму предоплаты, изменив только расчетную площадь, в случае поломки счетчиков, за вычетом площади офисов, так как офисы мы к теплу не подключили.
1️⃣3️⃣ Альянс не подписал такой вариант договора. Под вечер в пн был подписан договор с Альянсом на всех их первоначальных условиях с полной предоплатой.
1️⃣4️⃣ Итого для монтажа отопления было заключено 4 договора с ТСЖ Альянс и их подрядчиком ИП Насонов:
Монтаж узла учета тепла 4 подъезд - 170 501 руб.
Промывка системы отопления 660 349 руб.
Тепло стоило 3,286 млн. руб.
А обслуживать систему отопления нам будут на 52 000 руб. ежемесячно.
Нам был задан вопрос - к чему все эти сложности, если мы вернулись к тому, с чего начинали. Что без всех этих шагов было бы проще и мы все усложнили. ЧТО МЫ ИМЕЕМ ПО ИТОГУ:
▪️ Конкретно мы не усложняли, искали пути решения всеми возможными способами.
▪️ Мы сохранили систему третьего подъезда, своевременно слив воду (за это мы не платили денег).
▪️ Мы сэкономили значительную сумму на отопление в тот период, когда его подключение было нерационально.
▪️ Мы подключили тепло тогда, когда это стало необходимо - больше оставлять дом без тепла было нежелательно, плюс у нас есть все шансы значительно продвинуться по стройке в зимний период. С вашей помощью.
А еще можно задать вопрос - насколько все было бы проще для нас, если бы дом не поделили на две очереди.
Да сейчас мы получили повод для дополнительных манипуляций и провокаций, но это не имеет такого большого значения как перспектива достройки дома.
24.10.2021
За летний период благодаря МИПам и вашим оплатам нам удалось значительно продвинуться по стройке.
В части внутренних сетей - полностью смонтированы система отопление жилой и офисной части, на лестничных клетках и лифтовых холлах; система дымоудаления, система водяного пожаротушения,почти полностью завершена система водоснабжения, значительно продвинулись по электрике. Завершили выполнение усиления перекрытий и колонн в 3 и 4 подъездах. Восстановили перегородки в местах усиления и полностью восстановили фасад в 4 п. Ранее писали об этом более подробно.
С тех пор залили стяжки с 17 по 25 этажи. Восстановили фасад после усиления колонн в 3 подъезде. В текущий момент завершается усиление (торкретирование) стен.
К слову, Мы получили 62 млн.руб. по мипам и 41 млн. паевых за весь период, часть из которых ушла на погашение Рохинских долгов. Поскольку в ЖСК еще есть поклонники бывшего председателя среди должников, хотелось бы напомнить, что на эти деньги в доме было бы выполнено только усиление (составляло 60 млн. руб. по старой смете на тот период ). И деньги это были бы только ваши.
В связи с беспрецедентным ростом цен смета на завершение строительства возрастет. В Министерстве строительства было проведено совещание по этому вопросу и было рекомендовано ген. подрядчику и ЖСК актуализировать цены и проверить их на достоверность в квалифицированной организации. На текущий момент выделенные мипы полностью закрывают имеющийся дефицит, а после корректировки сметы будет решен вопрос по закрытию еще одним мипом недостающей суммы.
__________________________________________
Запуск тепла
Мы готовим дом для запуска тепла. Уже рассказывали, что до сдачи системы отопления в Ростехнадзор продлить прямой договор с СГК невозможно - мы взаимодействуем по этому вопросу с ТСЖ “Альянс” и их подрядчиком ИП Насонов.
Заключены договоры на монтаж узла учета тепла 4п. и на промывку системы.
В общей сложности по договорам с Альянсом и ИП Насонов за отопление мы должны порядка 4 млн. руб., не считая обслуживание системы.
Решение о подключении тепла принималось совместно с органами власти, Мэрия в лице Департамента строительства и департамента ЖКХ и Минстрой оказывали нам содействие в этом вопросе.
____________________________________________
МИП по ул. Закавказская
Береговое выдернули 31 млн. руб. из оборота и на 1 октября был запланирован платеж в ЖСК, так как к этой дате договор аренды земельного участка должен был быть подписан и зарегистрирован. Но пока этого не произошло. Из письма АО Береговое в мэрию:
“На рабочем совещании с участием начальника управления по зем. ресурсам мэрии Новосибирска, нами получена информация о необходимости урегулирования вопроса, связанного с прохождением береговой полосы реки Обь по части земельного участка с кадастровым номером 54:35:07:4435:6 и недопустимостью того, чтобы эта часть земельного участка в последствии, оказалась общедолевой собственностью будущих владельцев квартир планируемого к строительству жилого дома.”
Для исключения подобной ситуации Береговое внесло ряд предложений, в том числе они согласны на уменьшение участка с сохранением суммы МИП 31 млн. руб.
_____________________________________________
Работа с должниками
🔷 За весь период долги закрыты по 211 помещениям, из них за 119 в период нашего Правления.
🔷 Долги по 107 помещений, из них по 58 (14,3 млн. руб.) оплачивают или обещают оплатить в ближайшее время.
🔷 За 37 помещений (18,7 млн. руб.) никак не обозначили сроки оплаты. Из них 58% долга 10,8 млн. принадлежит 9 владельцам помещений. Самый большой долг (4,8 млн. руб.) принадлежит доверителю Лабиринта - Как утверждает Волков О.В, доверительница скоро начнет закрывать долг. Учитывая, что в члены ЖСК она вступила только прошлым собранием, мы дали время на добровольное заключения договора паенакопления, но больше ждать не можем.
🔷 За период работы было принято порядка 40 новых членов ЖСК. Поэтому сумма начисленных паевых в отчетах увеличивается.
🔷 В судах сейчас по долгам в настоящий момент ориентировочно находится 10 дел.